10.04.2007 [16:22]

Управа на дом

РЕФОРМЫ ЖКХ
На смену громоздким и неэффективным ЖЭКам приходят частные управляющие компании, в том числе иностранные. Но инициатива частного капитала быстро выдыхается из-за отсутствия законодательной базы и диктата со стороны местных властей

В Луганске есть улицы, по которым круглый год течет вода. И дело не в весеннем таянии снега или осенних дождях. Коммунальные службы города просто не успевают ремонтировать прохудившиеся коммуникации. Во многих случаях это проблема не столько водоканала, сколько ЖЭКов — вода льет из внутридомовых труб. Она заливает подвалы, затапливает проводку и подмывает фундаменты старых хрущевок, в которых по двадцать лет не было ремонта. Жилой фонд города находится в ужасающем состоянии. Немногочисленные элитные здания окружены свалками, котлованами и разрушенными домами.

Жилищно-эксплуатационные конторы с проблемой справиться не в состоянии — городской бюджет почти не выделяет на это денег. Да и схема управления хозяйством выстроена так, что даже те малые средства, которые выделяют ЖЭКам, расходуются неэффективно. Недовольные качеством услуг потребители бойкотируют их оплату — процент коммунальных платежей в Луганске не превышает 50–70%.

Решить коммунальную проблему мог бы частный капитал. С прошлого года в этом областном центре действует несколько управляющих компаний, в том числе и дочернее предприятие немецкой компании Peter Dussmann GmbH. Эта фирма работает в Украине уже девять лет: занимается уборкой, техническим и коммунальным обслуживанием зданий, организацией питания на производстве. С жилым фондом она начала работать лишь два года назад, а в Луганск пришла в 2006-м. После аварии в Алчевске (Луганская область), которая повлекла за собой отставку мэра, городской голова Луганска Евгений Бурлаченко (руководил городом до марта прошлого года) решил учесть негативный опыт своего коллеги. Он предложил немецкой компании обслуживать жилые дома. «Мы начинали работать в надежде, что рано или поздно этот беспорядок в коммунальной сфере закончится, и тогда мы окажемся первыми на рынке», — вспоминает бывший генеральный директор украинского отделения компании «П. Дуссманн-Украина» Олег Караман (причиной его увольнения стали неудачи фирмы в Одессе и Луганске).

В Европе Dussmann — компания с годовым оборотом 1,2 млрд евро — жилые дома не обслуживает. Чтобы взять в обслуживание европейский квартал или район, необходимо заключить договор с собственником каждого дома, а на это нужно много усилий и времени. Тогда как в постсоветских странах бо/льшая часть жилого фонда числится на балансе города. Так, в августе прошлого года компания Dussmann выиграла конкурс на пятилетнее обслуживание двух районов в Луганске, а это свыше 40% жилого фонда города. Компания взяла ровно столько, сколько могла обслужить согласно своему бизнес-плану. Заключив договор с фактическим собственником домов — городской администрацией, — она взяла на баланс жилые здания, находившиеся в распоряжении ЖЭКов. Газонокосилки, тележки, уличные пылесосы, щетки, современный неизношенный транспорт значительно увеличивают производительность труда наемных работников. Компании требуется вдвое меньше персонала, чем ЖЭКу. «Первое время от жителей поступали жалобы, мол, пришел тот же пьяный сантехник, только в нашей униформе, работал спустя рукава. Таких работников мы увольняли», — рассказывает главный инженер компании «П. Дуссманн-Украина» Сергей Мусатов. Из бывшего персонала ЖЭКов уже через несколько месяцев в компании осталась лишь пятая часть. Если раньше лифтеры, сантехники, слесари работали при каждом ЖЭКе, то ”Дуссманн” выделила их в отдельные службы, не привязанные к конкретному кварталу. Каждый из работников загружен полный рабочий день. Компания впятеро сократила и административный штат. Сейчас она создает единую диспетчерскую, куда будут поступать заявки от жильцов и будмастеров (управляющих). За каждыми пятью-шестью домами закреплен один такой специалист, который дважды в день проводит осмотр коммуникаций и при необходимости вызывает слесаря или сантехника. Компания «П. Дуссманн-Украина» договорилась с жильцами о раздельном сборе мусора: рядом с обычными контейнерами стоят пирамиды из металлической сетки, куда жители выбрасывают пластиковые бутылки. Это экономит место в контейнере, кроме того, теперь возле него не скапливаются груды мусора. Жители говорят, что с приходом немцев стало чище.

Капремонт за свой счет

Но на простом вывозе мусора или уборке подъезда много не заработаешь. Прежде всего ”Дуссманн” инвестировала в капитальный ремонт зданий. Делалось это в расчете на то, что в будущем удастся сэкономить значительные средства при обслуживании домов, поскольку станет меньше затратных экстренных ремонтов. За восемь месяцев сотрудники фирмы сменили крыши на некоторых зданиях, откачали фекальные воды из подвалов, починили испорченную сыростью проводку. За год капитальный ремонт домов обошелся компании почти в миллион евро. При этом компания «П. Дуссманн-Украина» работает по тем же тарифам, что и обычные луганские ЖЭКи (к примеру, квартплата составляет от 84 до 113 копеек за кв. метр в месяц). Даже несмотря на то что деньги на капремонт в тариф заложены не были, бизнес-план компании подразумевал получение разумной прибыли. Однако расчеты немцев не оправдались.

Они не учли того, что в Украине можно не платить за коммунальные услуги и никакими санкциями это не грозит. Меньше чем за год долги жильцов перед компанией «П. Дуссманн-Украина» превысили два миллиона гривен. А поскольку никакие договорные отношения фирму с жильцами не связывают, то и спрашивать особо не с кого. Деньги за коммунальные услуги «Дуссманн» получает через компанию «Центржилком», которая находится в подчинении у муниципалитета. Подать на мэрию в суд означает расторгнуть договор. Не лучше обстоят дела и у конкурентов предприятия. «В ноябре городские чиновники заявили, мол, раз вы хотите работать в этом квартале, вы и готовьте стоящие в нем дома к отопительному сезону, — сетует генеральный директор частного предприятия ”Луганьбудсервіс” Владимир Заваляк. — Мы вложили около трехсот тысяч гривен и не получили от города ни копейки. Мы даже не составляем акты выполненных работ: деньги нам все равно не вернут, а так придется еще и налоги платить с несуществующей прибыли.»

Ненужный посредник

Если войти на рынок, заключив соглашение с мэрией, оказалось легко, то удержаться и зарабатывать деньги — гораздо сложнее. Город — партнер ненадежный. У него слишком много прав: он одновременно является и собственником жилого фонда, и заказчиком услуг, и регулятором. В Одессе, где ”Дуссманн” начинала свою работу в Украине, компания потерпела неудачу. Бывший мэр города Руслан Боделан настойчиво приглашал предприятие к сотрудничеству, поскольку улучшения в сфере ЖКХ добавили бы ему симпатий избирателей. Руководство компании выбрало неудачное время для входа на рынок: через несколько месяцев после подписания контракта одесситы выбрали нового мэра. Эдуард Гурвиц начал препятствовать всем начинаниям предшественника. Город обязал компанию «П. Дуссманн-Украина» принять на работу весь штат ЖЭКов без права сокращения. За два года одесситы недоплатили предприятию шесть миллионов гривен. Если в ближайшее время условия работы в Одессе радикально не изменятся, компания будет вынуждена свернуть здесь свою деятельность. «Немцы пришли делать бизнес, причем делать его по возможности честно, насколько позволяют условия. Но на местах реформа ЖЭКов прекрасно обходится и без ”Дуссманна”: приходят свои ребята, делают из обычной конторы частную и зарабатывают деньги», — говорит председатель правления ассоциации «Одесский жилищный союз» Евгений Мальнев.

Городские власти — лишнее звено в цепи отношений управляющая компания— жильцы. Более того, вмешательство местных администраций в качестве договаривающейся стороны способствует распространению откатных схем работы. Компании вынуждены платить городским чиновникам за право входа на рынок (возможность взять в управление жилые кварталы), при этом они не получают никаких гарантий стабильности этого бизнеса. Но мэриям городов, в том числе Луганска, и так есть чем заняться. Ведь именно город несет ответственность за качество работы коммунальных предприятий, в частности, горводоканалов.

Исполнитель ищет заказчика

Луганские кондоминиумы обслуживают всего 92 из 1800 жилых домов, еще в 38 действуют инициативные группы по созданию объединений жителей. Тогда как в европейских странах кондоминиумы в среднем составляют не менее трети всего жилого фонда. Несмотря на то что объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) ничтожно мало, на круглом столе, посвященном развитию ОСМД в Луганске, отбоя не было от коммерческих предложений банков, предприятий и управляющих. «В этом месяце к нам обратилась группа ОСМД, в которую входят шесть домов. Даже учитывая, что этих домов мало и расположены они далеко от нашего основного жилого фонда, мы обязательно возьмемся за их обслуживание», — заверил Владимир Заваляк.

Городская администрация не может и не должна представлять интересы жителей каждого конкретного дома. С этим через ОСМД вполне справятся квартиросъемщики. Они сами определят перечень и стоимость услуг, изберут председателя, который будет сотрудничать с управляющими компаниями. Договоры на предоставление услуг заключаются напрямую с жильцами дома. То есть управляющий несет ответственность за качество коммунальных услуг перед каждым квартиросъемщиком, равно как и жители несут договорную ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг. Кондоминиум в этом случае лишь контролирует соблюдение условий конкурса, целевое использование денег и качество услуг, подписывая акты приема работ.

Нынешние кондоминиумы все еще остаются слабым звеном. Сообщества жильцов — признак социально активного среднего класса. «Как правило, после первого всплеска энтузиазма обязательно возникают группы сопротивления. Чаще всего их скрытно организовывают либо неплательщики, либо так называемые «старшие домов», либо органы местной самоорганизации населения, — рассказывает председатель Луганского областного центра политических и социологических исследований ”Политсоциум” Владимир Иванов. — Председателю ОСМД сложно работать со злостными неплательщиками. Он один, а их много: пришли, побили ему стекла — и дело с концом». Особенно это актуально для ветхих хрущевок, в которых живут небогатые люди. Усиление дисциплины платежей за коммунальные услуги находится не в компетенции председателя кондоминиума, управляющей компании или города. Материальную ответственность неплательщика необходимо прописать в законе. Санкции, в том числе принудительное выселение неплательщиков — непопулярные, но необходимые меры, без которых реформа ЖКХ не сдвинется с места.

Нужны законы

Правительства развитых стран всячески поощряют инициативу бизнеса в сфере предоставления коммунальных услуг, принимая необходимые законы и устанавливая понятные правила игры. Нужны законы, стимулирующие создание кондоминиумов, это прежде всего нормы об ответственности неплательщиков коммунальных услуг. Также есть потребность в четких правилах работы управляющих компаний в городе, стандартизации набора услуг, определении границ присутствия частников в этом бизнесе (необходимо зафиксировать невозможность аренды частными компаниями коммунального имущества (водоканалов, горгазов и т. п.) для предотвращения локальных монополий на рынке).

В России до 1 мая 2008 года каждый дом должен определиться с формой управления: кондоминиум (объединение собственников жилья), непосредственное управление (общее собрание жильцов) или нанятая управляющая компания. Таким образом правительство РФ определило сроки первого этапа реформ. Например, в Москве уже принята норма о том, что все новые дома в обязательном порядке должны создавать товарищества собственников жилья (в Украине соответствующий законопроект прошел лишь первое чтение в Верховной Раде). Что касается капитального ремонта старых домов, то в российской столице, например, эта проблема частично решается за счет сноса хрущевок и отселения жильцов в новые дома. В Украине об этом всерьез даже не думали. Если правительство и парламент не подойдут к реформе ЖКХ серьезно, частный бизнес потеряет интерес, а сама реформа захлебнется в кабинетах коррумпированных городских чиновников.

Автор: Нина Шитикова